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墓じまいのしるべ

相続した実家を売る前に｜先に相続登記、仲介と買取で進み方が違います

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親を見送り、墓じまいと同じ時期に実家を手放すことにした人へ。相続した家を売るには、先に相続登記が要ります。相続人申告登記だけでは売れないこと、仲介を頼むときの媒介契約の3つの型、買取との違いを、法務省と国土交通省の資料で確かめました。

手続き公開日：情報確認日：作成：編集部

この記事で分かること

  • 相続した家を売る前に、相続登記が要ることが法務省の案内で分かる
  • 相続人申告登記だけでは売却に進めないことが分かる
  • 仲介と買取で、誰が買主になるかの違いが分かる
  • 仲介を頼むときの媒介契約の3つの型の違いが分かる
  • 登記と売却、それぞれの相談先が分かる

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白い花瓶に生けた紫の花

結論：売る準備は相続登記から。売り方を決めてから相談先を選びます

親が亡くなり、墓じまいと同じ時期に、実家も手放すことにした——という場面です。

相続した実家を売るときは、次の順番で考えると後戻りが少なくなります。

  1. 誰が実家を相続するかを決める（遺産分割）。お墓は遺産分割とは別に、継ぐ人を決めます。
  2. 相続登記をする。売るときは、相続人申告登記だけでは足りません。
  3. 売り方を決める。不動産会社に買主を探してもらう「仲介（媒介）」か、不動産会社に買い取ってもらう「買取」かです。
  4. 仲介なら、媒介契約の型を選ぶ（専属専任・専任・一般の3つ）。

この記事では、売却にかかる税金は扱いません。税金は税務署や税理士に確かめてください。

売る前に、相続登記が要ります

相続登記は、売るかどうかに関係なく義務です。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内にする必要があり（不動産登記法第76条の2）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の可能性があります（同法第164条）。期限と、義務化より前に相続した不動産の扱いはお墓と実家は継ぐ手続きが別ですにまとめています。

ここでは、売ることを考えている人に関係の深い点を、法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（令和7年3月27日現在）から挙げます。

場面法務省のQ&Aの説明
遺産分割で実家を取得した相続を知った日から3年の期限とは別に、遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記が要る
実家を売る相続人申告登記だけでは足りず、相続登記が要る

相続人申告登記だけでは、売却に進めません

遺産の分け方がすぐに決まらないときのために、「相続人申告登記」という手続きがあります。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを期限内に法務局へ申し出ると、相続登記の義務を果たしたものとみなされます。相続人が1人でも申し出られますが、義務を果たしたとみなされるのは申し出た人だけです。

ただし、遺産分割をした後に、その内容に応じた登記をする義務は、相続人申告登記では果たせません。そのうえで法務省は、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却する場合には相続登記をする必要があると案内しています。売ると決めているなら、早めに遺産分割の話し合いをして、その結果に基づく相続登記をするよう求めています。

売って代金を分ける場合も、登記が先です

福岡家庭裁判所の遺産分割調停のQ&Aは、不動産の分け方の一つとして、第三者に売って代金を分ける換価分割を挙げています。共有のまま残す方法（共有分割）の注意点も、同じQ&Aに書かれています。

換価分割を選ぶ場合も、売る前に相続登記が要ることは変わりません。売った代金をどう分けるかは、遺産分割の話し合いで決めておきます。

お墓は、遺産分割とは別です

民法第897条は、お墓（墳墓）を一般の相続財産とは別に、祖先の祭祀を主宰する人が承継すると定めています。実家を売る話し合いの中で、お墓を誰が継ぐかは自動的には決まりません。詳しくはお墓と実家は継ぐ手続きが別ですにまとめています。

仲介と買取：誰が買主になるかが違います

不動産会社に頼んで売る場合、売り方は大きく2つに分かれます。

仲介（媒介）買取
買主不動産会社が探した第三者不動産会社自身
結ぶ契約不動産会社と媒介契約を結び、売買契約は買主と結ぶ不動産会社と売買契約を結ぶ
会社に払う報酬媒介の報酬（仲介手数料）買主を探す媒介を頼む形ではない

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、売買の媒介の報酬は告示で決めた限度額の範囲内でなければならず、限度額を当然に請求できるものではなく、媒介業務の内容などを考えて依頼者と協議して決める事項とされています。

どちらにするかは、家族で決めることです。1社の提示額だけで決めず、仲介の査定と買取の提示額を並べて比べてください。

代金が800万円以下の家は、通常の計算より高い報酬を受けられる特例があります

同じ資料によると、売買代金が800万円以下の宅地・建物（使用の状態は問わない）は「低廉な空家等」として、媒介の報酬に特例があります。通常の計算方法で出した金額を超えて報酬を受けることができ、その場合、不動産会社は媒介契約を結ぶ際にあらかじめ、告示が定める上限の範囲内で報酬額を説明し、依頼者と合意する必要があるとされています。

相続した家の代金がこの範囲になりそうなときは、媒介契約の前に、報酬の額と計算のしかたを確かめてください。

仲介を頼むなら：媒介契約は3つの型から選びます

国土交通省は、不動産会社が媒介契約を結ぶときは、3つの型の違いを十分に説明し、依頼者の意思を確認したうえで結ぶものとしています。標準媒介契約約款には3つの型があり、どれを選ぶかは依頼者に委ねられています。

国土交通省の標準媒介契約約款（令和4年5月26日最終改正）から。登録の日数は契約の翌日から数え、不動産会社の休業日を含みません。

ほかの会社に重ねて頼む

専属専任媒介
できない
専任媒介
できない
一般媒介
できる（重ねて頼む会社を示すのが原則）

自分で見つけた買主と契約

専属専任媒介
できない
専任媒介
できる
一般媒介
できる

指定流通機構への登録

専属専任媒介
する（5日以内）
専任媒介
する（7日以内）
一般媒介
契約書で有無を決める

業務の状況の報告

専属専任媒介
1週間に1回以上
専任媒介
2週間に1回以上
一般媒介
申込みがあれば報告（定期の報告の欄はない）

どの型も、標準媒介契約約款では有効期間を3か月を超えない範囲で決めるとしています。媒介契約は、必要な事項を書いた契約書を取り交わして結びます。

誰に相談するか

相談したいこと相談先
相続登記の手続き法務局（登記手続案内・予約制）、司法書士・司法書士会。日本司法書士会連合会の相続登記相談センター（予約受付 0120-13-7832・平日10時〜16時）も法務省のQ&Aに案内があります
仲介・買取での売却宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社（免許番号を確かめる）
売却にかかる税金税務署・税理士（本サイトでは扱っていません）

このページの下の広告欄には、性格の違う3つの事業者を載せています。どれが良いかではなく、頼みたいことで選んでください。

頼みたいこと例確かめておくこと
相続登記などの手続きを任せるnocos（相続登記をまとめたプランの料金を税込で公表）実際の登記の手続きは司法書士が代行すると記載。個人情報の取扱事業者は株式会社NCP相続センター
仲介で買主を探してもらうミライアスのスマート仲介このページから紹介しているのは東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の物件
会社に買い取ってもらうラクウル（相続不動産の買取）リンクの文言は広告主の素材「【相続の窓口】」ですが、移動先は相続手続きの窓口ではなく、相続した不動産の買取査定のページです。1社の提示額だけで決めず、仲介の査定とも比べてください

実家の片付け・解体との順番

次に確認すること

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この記事に関連する事業者

本文で扱った内容に対応している事業者です。公式サイトで確認できた事実、このページの広告リンクから申し込める対象、申し込む前にご自身で確認すべき点を併記しています。

  • nocos（ノコス）（相続手続きの代行）

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    運営：NCPグループ（個人情報の取扱事業者は株式会社NCP相続センター）

    司法書士法人・行政書士法人・税理士法人などでつくるNCPグループが運営する、相続手続きの代行サービスです。戸籍の収集から相続登記の申請までをまとめたプランと、手続きごとに選べるプランを、税込の料金で公表しています。

    運営
    NCPグループ（グループ統括本部 〒102-0083 東京都千代田区麹町三丁目5番地1 全共連ビル麹町館2階、グループ代表 井上 真之（司法書士））。構成法人として、司法書士法人NCP・行政書士法人NCP・税理士法人NCP・NCP税理士事務所・株式会社NCP相続センターなどが運営会社のページに記載されています。資料請求などで預けた個人情報を取り扱う事業者は、プライバシーポリシーでは株式会社NCP相続センターです。
    このリンクの対象
    このページの広告リンクから紹介しているのは、亡くなった方の相続の手続き（相続登記・遺産分割協議書・預貯金の解約など）の相談と資料請求です。遺言・生前贈与・家族信託・後見など生前の対策の相談、相続放棄の相談、債務整理など相続以外の相談は、このリンクから申し込む対象にしていません。
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    相続スタンダードプランと相続登記の義務化プランは、どちらも165,000円（税込）。戸籍収集の代行、相続関係説明図と遺産分割協議書の作成、登記申請書類の作成と法務局への申請などを含み、実際の手続きは司法書士が代行すると記載されています。標準的な居住用住宅（土地1筆・建物1戸）の料金で、交通費・郵送費・登録免許税（固定資産評価額の0.4%）・戸籍や不動産資料の取得の実費は別です。ほかに不動産がある場合、不動産価格が1,000万円を超える場合、数次相続・代襲相続・兄弟姉妹の相続や法定相続人が5名を超える場合は、別途費用と記載されています。
    手続きごとのプラン（税込）
    戸籍収集・相続関係図の作成 42,900円、遺産分割協議書の作成 71,500円、不動産の名義変更（所有権移転登記）71,500円（登録免許税は別）、預貯金の名義変更・解約 1金融機関につき55,000円。遺産や相続人の状況により加算や別途費用があると記載されています。
    相談のしかた
    初回面談は無料と記載されています。相談所のほか、自宅への出張相談やオンライン（ZOOM）での相談もできると案内されています。プランには「全国対応」と記載されています。

    申し込む前に確認すること

    • ・資料請求などで預けた個人情報を取り扱うのは株式会社NCP相続センターです（プライバシーポリシー）。面談で、契約の相手と、登記の申請を担当する司法書士（司法書士法人）の名前を確かめてください。
    • ・パッケージの料金が当てはまる条件（土地1筆・建物1戸、不動産価格、相続人の人数など）に自分の場合が入るかを、見積もりで確かめてください。登録免許税などの実費は別です。
    • ・相続登記は自分で申請することもできます。法務局は相続登記の手続の案内（予約制）を行っています。
    • ・相続税の申告や不動産の売却のプランも案内されていますが、頼むかどうかは別に決められます。売却まで頼む場合は、どの会社が宅地建物取引業の免許で媒介するのかを確かめてください。
    • ・ここに載せた内容は確認日時点のものです。申し込む前に公式サイトで最新の情報を確認してください。
    nocos-ノコス 広告／相続手続きの相談・資料請求のページ（外部サイト）。リンクの文言は広告主の広告素材のままです

    事業者の公式情報（広告リンクではありません）

    掲載内容の確認日：2026年10月22日 ／ 情報源：nocos.biz/company、nocos.biz/plan、nocos.biz/policy、nocos.biz/lp/a8

  • ミライアスのスマート仲介（不動産売却の仲介）

    広告

    運営：ミライアス株式会社

    スマート仲介は、不動産の売却を仲介（媒介）するサービスで、会社が買い取るのではなく、買主を探して売買を仲立ちします。仲介手数料は、1つの取引につき売主・買主のどちらか一方の分（片手分）だけ受け取ると案内しています。

    運営
    ミライアス株式会社（〒150-0044 東京都渋谷区円山町3-6 E・スペースタワー11階、代表取締役 山本 健司、設立 2018年10月1日）。会社概要に記載されています。
    免許
    宅地建物取引業者免許 東京都知事(2)第102731号。（公社）全国宅地建物取引業協会と（公社）東京都宅地建物取引業協会に加盟していると記載されています。
    このリンクの対象
    このページの広告リンクから紹介しているのは、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県にある物件の売却です（市街化調整区域の物件は対象外）。それ以外の地域の物件は、このリンクから申し込む対象にしていません。
    取扱エリアの記載
    売却のページのよくある質問では、一般の居住用不動産の取り扱いは東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県です。査定の申し込みページでは、これに大阪府・京都府・兵庫県を加えた7都府県と書かれていて、公式の記載が食い違っています。
    仲介手数料と費用
    「どのような取引形態であっても当社の仲介手数料は1つの取引につき合計「片手分」だけ」と記載されています。よくある質問では、売却にかかる費用として売買契約書の印紙税と仲介手数料、抵当権の抹消や住所変更の登記費用を挙げ、売れなかった場合や売却を中止した場合は仲介手数料やその他の費用は一切かからないとしています。
    建物・設備の検査と保証
    「ミライの売買あんしんサポート」として、売却前に建物・設備の検査をし、引渡し後に最長1年間の保証を付けると案内しています。検査費用は無料（同社負担）と記載。適用は、同社と専任または専属専任の媒介契約を結ぶこと、売出価格が同社の査定価格の120%以内であることなどが条件で、対象エリアは原則として東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府と記載されています。建物の規模・状況・立地などにより、検査・保証の一部または全部が適用されない場合があるとも記載されています。

    申し込む前に確認すること

    • ・物件の所在地が対象に入るかを、申し込む前に確かめてください。公式の記載が、ページによって1都3県と7都府県で食い違っています。
    • ・売却の前に、相続登記が済んでいるかを確かめてください。法務省は、相続人申告登記だけでは足りず、売却する場合は相続登記が必要と案内しています。
    • ・媒介契約の型（専属専任・専任・一般）の違いの説明を受けてから、自分で選んでください。建物・設備の保証は、専任または専属専任の媒介契約が条件です。
    • ・仲介手数料の額と支払いの時期は、媒介契約書で確かめてください。売買代金が800万円以下になる場合は、通常の計算より高い報酬を受けられる特例（低廉な空家等）が使われるかどうかも、契約の前に確かめてください。
    • ・ここに載せた内容は確認日時点のものです。申し込む前に公式サイトで最新の情報を確認してください。
    ミライアスのスマート仲介 広告／不動産の売却査定を申し込むページ（外部サイト）。リンクの文言は広告主の広告素材のままです

    事業者の公式情報（広告リンクではありません）

    掲載内容の確認日：2026年10月22日 ／ 情報源：www.miraias.co.jp/history.php、www.miraias.co.jp/sell.php、www.miraias.co.jp/support.php、sell.miraias.co.jp

  • ラクウル（相続した不動産・空き家の買取）

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    運営：株式会社ネクサスプロパティマネジメント

    空き家・中古戸建てや相続した不動産を、不動産会社が自社で買い取るサービスです。仲介で買主を探すのではなく、同社が買主になります。

    運営
    株式会社ネクサスプロパティマネジメント（〒107-0052 東京都港区赤坂3-11-15 VORT赤坂見附5F）。案内ページの下部と会社概要に記載されています。
    免許
    宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10311号と記載されています。
    買取の形
    空き家の案内ページに「自社買取であるため仲介手数料などの諸費用がかからず」と記載されています。流れは、問い合わせ→無料の現地調査・査定→金額に納得したら条件を調整して売買契約、と案内されています。
    対象地域
    案内ページに「日本全国の空き家・中古不動産」「日本全国の相続不動産」と記載されています。
    査定
    査定は無料と記載されています。入力して概算を出すAI査定の案内もあります。

    申し込む前に確認すること

    • ・売却の前に、相続登記（名義の変更）が済んでいるかを確認してください。相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が義務です。
    • ・買取は、買主を広く探す仲介とは仕組みが違います。1社の提示額だけで決めず、仲介での売却も含めて複数の見積もりを比べてください。
    • ・家の中の仏壇・位牌・お墓の書類など、売却の前に引き取る物を家族で決めておいてください。
    • ・ここに載せた内容は確認日時点のものです。申し込む前に公式の案内で最新の情報を確認してください。
    【相続の窓口】 広告／相続不動産の買取査定のページ（外部サイト）。リンクの文言は広告主の広告素材のままです

    事業者の公式情報（広告リンクではありません）

    掲載内容の確認日：2026年10月15日 ／ 情報源：akiya-kaitori.net、souzoku-no-madoguchi.net、raku-uru.org、n-p-m.co.jp

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